ご相談にいらっしゃったF様ご夫婦は不動産オーナー様。F様60代・奥様50代の、仲睦まじいご夫婦です。
F様の父は既に他界されており、ご夫婦にお子様はいらっしゃいません。
ご兄弟はF様の弟様が2人いらっしゃいます。
F様の弟2人は、それぞれ近隣に住んでおり普段はあまり行き来することはありませんが、仲は悪くありません。

お持ちの資産は800坪の敷地に母屋（お母さま宅）とF様のご自宅が建っています。
その他に、賃貸アパートが4棟、太陽光発電をお持ちです。

お母さまは現在お元気で暮らしていますが、実は数ヶ月前に一度体調を崩し数日ですが検査入院をしています。
そのことがきっかけで、お母さまもF様ご夫婦も、将来を考えて今のうちに相続の事を考えようと思われました。

今回が２度目の相続。今度は兄弟間で揉めるのではないか？

お父様が無くなった時に自宅はお母さまが、そのほかの不動産はすべてF様が相続しました。
その際、兄弟には現金で分割をしています。

しかし、今度は状況が異なります。
下の弟様は現在結婚していますが、賃貸住まいのため、「自分の家が欲しい」とよく言っているそうです。
お母さまが無くなった時には、下の弟様は不動産を欲しがるでしょうし、そうなると上の弟様も欲しがると思われます。
今回も現金で分割か、あるいは土地を渡すべきか、F様は悩んでいました。

賃貸アパートは収入より支出が多い状態。このままにして相続すべきか？

4棟ある賃貸アパートですが、現在空室が増えてきており家賃も下がっている状況です。
これをそのままにしておくのはもらう側にとってもお荷物になるだけ。
むしろ赤字であれば大きな負担です。
どの不動産を渡すにしても、自分達に残すとしても、兄弟ですからみんなが幸せになる分け方をしたい。
F様はそれを望んでいました。
そこで、この機会にこの賃貸アパートについても改善を施したいとF様は考えていました。

資産状況を整理するため、ROA(総資産利益率)診断を実施する

まずF様の所有財産の内容と相続評価、市場評価（価値）、収益性の現状を把握するため、ROA診断をお勧めしました。
ROAとは、Return on Assets(総資産利益率)の略で事業に投下されている資産に対して利益がどれくらいあるかを示した指標です。その資産がどれだけ効率性があるかを測ることができます。
F様、奥様、お母さまにそのことを説明すると、「ぜひやって欲しい」とおっしゃっていただき、提出された必要な書類からROAを作成しました。

そのことで、まずは資産状況が全て見える化され、F様も現状をはっきりと把握することができました。
するとわかったのは、F様の資産はほぼ不動産で分割ができないということでした。
そして所有する不動産は多いのですが、収益が悪化しているということもわかりました。
このままではF様の望む幸せな相続はできません。

まずアパートの収益を改善

現地確認すると、アパート2棟は入り口が道路に面しているのですが、後の2棟はぐるっと回らないと入り口には入れない作りとなっていました。
なぜかと言うと、4つあるアパートの道路側2つのアパートの間は室外機など設備置き場として使われており、人が通れるほどの空間がないためでした。
一方でその隣にある母屋は老朽化が進み、高齢のお母さまが住むには寒く住みづらい家となっていました。

そこで母屋を改修すると同時に、母屋とアパート4棟の領域を整理し、奥のアパートに入りやすいように動線を作ることを提案しました。
そうすることで、賃貸アパートの空室率と、母屋の老朽化の両方の問題を解決できます。
これにはF様もご納得いただくことができました。

今後は、稼働が悪い近隣の太陽光発電の改善も実施予定。
資産を整理した状態で兄弟間の配分を検討する

近隣の太陽光発電についても、収益率が悪いということが問題となっていました。
太陽光発電については、賃貸アパートを建てて別の土地活用をすることも方法の一つである事。
収益シミュレーションの結果、戸建賃貸アパートの方が利益が出そうだと言うことで、進めることとなりました。
これらにより、資産を相続した後にはどれくらいの利益が出るかが誰が見てもわかる状態となりました。
この状態でF様兄弟の分割案を考え、兄弟間できちんと話し合うことができたそうです。

まずは資産の整理をしましょう

一言で賃貸アパートがあると言っても、それを相続した際に収益はどうなのか、結局負債を抱えることにはならないかというように、後のことを考えて相続を考える必要があります。
特に、兄弟への分割予定がある場合などは、事前にお互い収支を理解した上で相続を行わないと、後で揉めることにもなりかねません。
今回の事例のようにROAを作成することはおすすめです。第三者が見てもその資産の収益性を理解することができます。

土地活用など、資産を生かす手立てを考えましょう

ROAを作成して、どうやら収益性が悪い、赤字にある資産がある可能性もあります。負債が発生しそうな資産はそのままにしておきますか？いいえ、やはり改善したいものですよね。
これを機会に、せっかくの資産を有効活用できないか手段を考える必要があります。
場合によっては売却や土地活用など色々な方法があります。
もちろん諸費用などを考慮すると現時点では土地活用をしないほうが良い場合などもありますので、きちんとシミュレーションすることも大切です。

相続、特に土地や家など不動産の相続は、大変難しいと思います。現金であれば、有るだけを人数で割るだけで済みます。不動産の場合は、割れません。

残った方々が、満足されるであろう方法もしっかりと考える必要があります。しかし、メリットとデメリットは必ず考えた方法を選ばなければなりません。

何もしないという方法もあります。